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楼市半年记:购房者冲动拿下高价盘,业内人士惊讶:哪来的购买力

发表时间:2020-07-12 20:06:20  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【
购房者慌乱背后的原因各不相同。投资客不知道钱放在哪里最安全,刚需族担心陪跑赚吆喝。但即便如此,他们都不想错过任何一个“倒挂盘”。

文| AI财经社 田晏林

编| 嵇国华

房屋中介:一切悲喜都被疫情捏住

房屋中介张亮上一次觉得“慌了”,还是在半年前。

那时,新冠疫情刚在全球肆虐,全北京大大小小的中介门店都被要求关闭。尽管从事房产经纪行业才2年,但张亮的销售业绩一直在整个大区名列前茅,被领导提拔为门店经理。他在房产中介这行算得上顺风顺水,但整个二、三月份,他所在的门店成交量惨淡,直到三月上旬,经纪人都不能自由地进出小区带客户看房。

在房产经纪行业,没有带看,就没有成交,意味着经纪人每月只能领取微薄的底薪。“我们团队有80%的经纪人都有孩子了,大家得养家糊口啊,二、三月份的时候每个月工资只有三四千元的保障性底薪,当然着急呀,有等着交房租的,有需要交学费的,大家都很焦虑。”张亮曾乐观地估计,疫情怎么到四月份也该结束了。

图/视觉中国

好消息的速度似乎比他期望中来得更快。三月下旬,国内疫情好转,防控等级下调。等到四月份时,成交量在三月份的基础上,直接翻倍上涨。张亮很开心,他跟店员们终于可以不靠吃老本过日子了。“毕竟这里是北京,购房需求量一直存在。五月份北京市场还出现了购房小高潮,网签量是近三年的最高点。”

据张亮介绍,他所在的石景山地区,一天就能成交十几套房子。“五一有小长假,出来看房的客户比较多,而且所有的小区在五月份就没有不让进的了,客户看到市场成交比较快,好多刚需大量入市,五月真是上半年最好的时候。”

贝壳研究院数据显示,四、五月份北京二手房成交累计环比增幅达到71%和41%。等到五月,西城学区政策变动进一步刺激需求释放,当月实际成交创下2017年“317”调控后单月成交量最高水平。

张亮感叹,原本按照这个势头,他对六月份的市场信心十足,但谁也没有想到,六月初,北京丰台区新发地爆出新一轮疫情,政府随即启动二级应急响应级别,各社区加紧排查力度,加强社区防控。一夜之间,一切似乎又回到过年前。

消费复苏的引擎刚启动不久,北京房产交易市场突然刹车。“能明显看到,业主会有芥蒂,客户不是那么着急买房了。除非是刚刚卖完房,准备立刻买的这种‘连环单’客户会着急,其余客户都按兵不动了。”虽说这次疫情影响了成交量,六月份北京二手房成交累计环比回落35%,但张亮很知足,“其实这也是能够接受的结果,毕竟前几个月,成交量几乎腰斩。”

公开数据显示,年初两月受春节假期及疫情影响,北京二手房成交累计同比下降57%。

正当人们开始对疫情产生心理免疫,上周的一则新闻又让张亮的心揪起来。据媒体报道,石景山万达广场内一名女顾客在就餐时接到通知,其核酸检测结果为阳性。“不过目前来看,所有的小区都是登记才能进入的管控措施,客户来看房,我们也会提前让他准备好健康宝。居委会的态度,是让我们‘严而有序’,希望不会产生太大影响。”

张亮说,这半年的经历好似在坐过山车,一切悲喜都被疫情拿捏得死死的。不过,疫情也给经纪人带来一些好处,就是能够快速判断出买卖双方的合作诚意,节约时间,把主要精力放在容易成交的客户身上。

“有些人对疫情比较介意,稍微有一点起伏,就说缓缓,他们觉得早一天或者晚一天买卖无所谓,但还有些业主是做生意的,疫情期间着急用钱,这样的单子,成交速度非常快。”

图/视觉中国

购房者:家长冲刺,刚需陪跑

房产经纪人总算等来了迟到的“春天”,但在房子的另一端,不少人仍深陷焦虑之中。

今年上半年,张亮处理得最曲折的一单,是一个叫李维的客户。

2019年底,李维决定换房。因为孩子即将上小学一年级,需要独立空间,而且他也想把父母接过来同住,照顾孩子,必须要把原来的两居室换成小三居。可他出手太急,两居室只卖了300多万元。本想好好挑一套新房的他,刚进入2020年,就赶上了疫情。

李维自己运营一家教育培训机构,在疫情期间,业务受到影响,公司突然出现资金断档,他的购房预算也从600万下降到500万。一季度,购房计划被迫搁置,一直拖到4月份他才开始看房,而那时石景山的房价已经上涨了5%,李维找朋友借钱,才勉强凑到500万。

“本来这些钱是够置换新房了,结果那边业主临时又不卖了。”实在不得已,张亮建议客户退而求其次,找一套可改成三居室的两居室,“要是想买一个正规的三居室,500万根本不够。”兜兜转转,这个单子历时半年多才最终完成。

北京二次疫情出现后,上个月张亮还卖出一套上千万的房子,业主是经营餐馆的老板,本来这套房子是业主留给儿子未来结婚用的,但是因为疫情,餐馆资金周转困难,只能卖房输血。

买不到房的客户和必须卖房的业主,粗略勾勒出前三个月里,许多普通人的无奈。贝壳研究院指出,进入二季度,重点城市业绩已经接近或已达到2019年同期水平,市场修复过程基本完成,一季度积压的需求获得逐步释放。

图/视觉中国

4月份,深圳因房抵经营贷违规进入楼市登上头条;5月杭州、南京等地声势浩大的“万人摇号”又拉开抢房大戏;6月的海南在自贸港的利好下,购房者的热情再次被点燃……每一个热卖的场景都格外刺眼。甚至在二线城市的宁波,一位楼市观察者感叹:“今年的端午节,简直就是购房者的端午。”

6月25日端午节当天,宁波万科海上都会加推房源,高层推出868套,洋房推出145套,共计推出1013套;高层整体成交均价约20521元/平方米,洋房整体成交均价约22550元/平方米;认筹客户达到3317组。据媒体报道,截至6月25日晚上8点40分,一共去化了997套房源,去化率达到98%。绿城晓风印月开盘10秒,392套高层全部售罄,成交均价39200元/平方米。

事实上,从5月开始,宁波楼市用疯狂形容一点不为过。据《中国经营报》报道,某银行宁波分行人士称,有企业主将经营贷资金投向房地产。6月份,其所在银行住房抵押项下的个人经营性贷款净增近4亿元。继深圳被曝光后,房抵经营贷在宁波暗流涌动。

图/视觉中国

在某TOP10房企从事土地投资工作的刘磊分析称,尽管站在房企角度,他们投资拓展圈的人会为市场的好形势欢呼,但大家心里其实都很慌。“在房价一直拉升的情况下,购房者还如此冲动地去买高价盘,这份购买力从哪里来?”刘磊坦承了他的疑惑。

上述楼市观察者表示,宁波一向习惯对比杭州,看到杭州房价上涨,大家觉得宁波也存在市场空间。“2016年买房的人,大多在楼市里赚到了钱,那时候宁波不限售,所以现在卖房置换更多。而且宁波是外贸型城市,受疫情影响,钱也没地方去,大家感觉房地产还在上升通道,有点闲钱就投进去了。另外,一些企业老板的海外生意收缩,也会把利率较低的经营贷款投到房地产。”

购房者慌乱背后的原因各不相同。投资客不知道钱放在哪里最安全,刚需族担心陪跑赚吆喝。但即便如此,他们都不想错过任何一个“倒挂盘”。

中小房企:拿地慌,不拿地更慌

“如果我六月末还没拿到地,可能现在已经被离职了。”

尽管在销售额超过千亿的房企里工作,有集团的资金支持和品牌背书,但刘磊丝毫没觉得比之前在小房企轻松很多。他向AI财经社介绍道,今年以来,许多房企均对土地投资部门提出严格要求。如杭州本土房企宋都股份和粤企中国奥园都规定,如果员工入职6个月内不拿地,则自动淘汰。

土地,作为地产开发商的原始积累及生产资料,某一定程度上决定了楼市的走向。宁波就是如此,今年上半年,多次出现竞拍轮数超过百轮的地块。刘磊一直负责宁波市场的土地投资工作, 他说上半年,是他工作五年以来压力最大的时刻。

刘磊说,上半年为了拿下一块地,他至少要提前一个月跟踪,等地快挂出来到最终成交还有一个月时间,这两个月里,他不仅要做好项目全套的经营计划和方案,还要跟当地主管部门提前沟通。“现在各家企业拼命在做前置动作,为的是能够缩短工期,快速保证现金流回正。”

一个夸张的例子是,德信地产在宁波拿一块宅地,从拿地到方案公示仅用了12天时间。而通常情况下,大部分房企完成上述至少需要准备两个月。

迫不及待的背后是房企的心慌。和刘磊一样,王杰也是某房企宁波公司的投资负责人,只不过他在百亿销售额的小房企工作。他告诉AI财经社,“以前没拿到地,大不了是行情不好,但现在行情不差,拿不到地就会被干掉。”而宁波主城区从不缺来抢地的,前30强的房企几乎都进来了,他只能往更低一级的乡镇拿地去调研。“我每月开车去每个县和县下面的几个镇调研,光油费就要2000块钱。”

图/视觉中国

王杰说,小房企如果不拿地就是等死,拿地之后才有活的机会。最近在宁波市场,浙江小房企天阳地产、大唐地产等拿地速度和态势都很猛,有些地块甚至不惜牺牲利润。

6月24日,经过125轮网拍,大唐地产以3.4亿元竞得黄岩区东城街道印山路西侧、二环南路北侧(原粮食仓库)地块,成交楼面价11456元/平方米,土地面积约24亩。王杰看不懂这波操作,“20几亩地很鸡肋,现在整个黄岩区房价在18000元/平方米左右,建安成本加上财务利息,这块地即便最后卖到19000元/平方米,基本没有什么获利空间。”

不过,在刘磊看来,像蓝光、卓越、世茂这种快周转的龙头企业也必须忍痛割肉,不在乎项目利润薄,只求去化速度快,保证IRR自有资金的回报率。“一个项目可能只有三五个点的利润,但只要去化速度快,回笼资金后,能立马投入片区的下一个项目,资金效率就会大大提升。”这也是早期碧桂园稳坐行业头号位置的底层逻辑。

高周转必定会带来高杠杆,在房地产行业马太效应日渐凸显的当下,小房企要避免被吞掉,除了在拿地上伺机而动,还在尝试通过IPO上市还债。据统计,上半年,大唐地产、实地地产、港龙地产、三巽控股、上坤地产、海伦堡中国、奥山控股、万创国际等在内的10多家房企向港交所递交招股书。

但在易居企业集团CEO丁祖昱看来,中小房企赴港上市,为企业输血,虽能解一时之急,却不是长久之计,“因为单靠上市所能进行的融资其实是非常有限的,上市后房企的运作将变得更加透明和规范,如何赢得资本市场的认可,从而大幅拓宽融资渠道、进一步降低融资成本才是关键所在。”

“手里有钱,脚下有地”,是房企维系经营的关键。但小房企慌张的是,地不好拿、钱不好融、公司实力不足以留住人才;头部房企则焦虑,在政策调控下,如何保住行业地位。

7月6日晚间,宁波市印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,给火爆的楼市浇下一盆冷水。文件称,将从严核定新出让地块商品住宅销售价格,调整住宅用地出让竞价规则,严格控制楼面地价。

“估计这两天所有在宁波有项目的房企都要紧张了。”据刘磊介绍,在疫情之前,宁波办理预售许可的最低规模不得小于3万平方米。疫情之后给开发商放宽,为了快速销售,对预售证的要求减少到2万平方米。但现在完全取消了,甚至还扩大到5万平方米。

诸葛找房分析师王小嫱表示,在疫情冲击下,虽然基本面较好的城市楼市已经复苏到疫情之前的水平,然而当前城市之间分化明显,大部分城市仍未恢复到去年同期水平,预计下半年整体政策的风向延续温和的窗口期,政策继续在供给端展开。

图/视觉中国

2020年过半,无论是房产中介、购房者还是开发商,都在忐忑中前行。刘磊很庆幸自己抓住了6月份最后一次机会,顺利拿下一块货值超50亿元的土地。他曾粗略测算,该项目的利润贡献相当于两三个普通地块,足够他躺赢下半年。

但刘磊还想证明自己。他给自己下半年工作的关键词定为“谨慎”,或许这也是浮沉在中国楼市的各种角色,最该保持的理智和状态。

(应采访对象要求,文中张亮、李维、刘磊、王杰均为化名)

责任编辑:房产论坛